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楼房买卖市场下水众生相,的第四次全国代表大

日期:2019-10-05编辑作者:配件大全

一场来自汽车经销商的“互联网+”革命热潮正在兴起,在阿里与上海永达宣布战略合作三天后,8月8日,中国汽车流通协会倡导全国近40家汽车经销商集聚上海,共同签署了一份经销商共建电商平台“汽车街”的合约。由于此前以车享网为代表的整车企业自建电商,京东、苏宁、汽车之家、易车等互联网企业各自搭建汽车电商平台并不十分成功,由汽车经销商集团结盟共建汽车电商的模式能否成功还是受到普遍关注。

  中房网讯 6月18日,深圳中原、美联等4大中介宣布停止与搜房网合作。自今年3月以来的二手房中介公司与房产电商之间的“大战”进一步扩散。

从参加签约的企业名单来看,国机汽车、广汇汽车、庞大汽车、利星行汽车、宝信汽车、润东汽车、祥龙瑞博、沈阳大众等一长串名单几乎涉及了目前中国过半数经销商集团。按照庞大集团总经理李金勇的粗略统计,前15家合作伙伴的营业额超过了4800亿元。如果这一电商联盟运作顺利,其影响将直接改变目前汽车电商的走势与格局。对于此次40家汽车经销商集团结盟,业内肯定了这种抱团取暖的行动,但我们觉得有4个方面的问题值得深思。

  在多次推动“封杀事件”的知名中介经纪公司伟业我爱我家看来,中介行业进行联合并一致行动是釜底抽薪的战略。当中介公司抽身而去,电商平台只能沦为信息“空城”。房源吸引客源,如果没有房源,也就意味着丧失客源,“原本看似完美的商业模式一日之间变得相当不完美”。

1,经销商电商到底卖什么?

  根源

目前产品还是厂商的、服务是品牌的,经销商电商到底能卖什么?

  中介利润空间遭盘剥

公开信息显示,“汽车街”可为汽车厂商、经销商提供新车销售、二手车拍卖和寄售、汽车维修、汽车金融、汽车用品。这与传统4S店没有什么区别,而作为互联网企业核心的客户体验在这里没有呈现。

  长期以来,电商有这样一本生意经:利用购房者和租房者一般会在网站搜索房源的消费习惯,通过向二手房中介经纪公司出售“端口”这种虚拟商品,给中介公司的房源进行排序,供购房、租房者搜索、浏览。

2,商业模式和利益到底怎么样设计?这么多经销商一起搞电商,商业模式如何?如何实现各自的利益共享和均衡?

  这种生意经的根本逻辑是,二手房中介公司在电商网站上购买“曝光度”,电商在此过程中的角色则是渠道推广。依赖近年来购房人业已形成的互联网搜索习惯和消费习惯,国内最大的房地产电商之一搜房网,2013年全年营收中的29.5%来源于“端口服务费”。

这都是牵涉到能否走远的大问题。

  有业内人士统计,搜房网房源发布业务在6年期间猛涨9倍,收入从2008年的1600万美元涨到2013年的1.62亿美元,意味着房地产中介的相关支出涨了9倍。

这里我们不经想到了房产电商安居客的沉浮。

  据伟业我爱我家市场研究院数据,2008年二手房市场交易均价为9230元/平米,去年前11个月北京二手住宅交易均价为28800元/平米。6年来,二手房房价涨幅在3倍左右。对于严重依靠成交价格获取收入的中介公司来讲,佣金并未得到相应提高,但以套餐名义打包出售的端口服务支出却在迅速增加。这成为中介联合抵制安居客、搜房的导火索。

2015年3月,二手房电商平台安居客上市计划落空,58同城随后收购二手房电商平台安居客。安居客是二手房网络营销的开创者,其最终没有成功上市,有业内人士认为,就是因为商业模式及利益设计没有实现共享和均衡。

  北京美联市场研究部高级经理张磊对中房网表示,电商对端口收费涨幅确实很明显。之前市场好,成交量大的时候,投入产出比还可以接受。而今年市场衰退,电商反而还在涨价,中介肯定是接受不了的。

2014年3月12日,上海8家房产中介组成联盟宣布,即日起暂停在上海安居客上发布二手房房源信息。不只是上海。两天之前的3月10日,我爱我家、链家已经在它们的大本营北京,联手麦田房产,启动下架它们在安居客上的房源。

  另据此前上海中介联盟发布的维权声明显示:上海安居客自2007年成立以来,7年时间内曾至少6次改变其收费模式,每次收费模式的改变都意味着服务价格的一次提高。今年3月初,在未通知合作企业的情况下,安居客提高单次点击的定价,仅租赁房源的单次点击价格上涨幅度就达50%。

起因在于,安居客在未通知合作中介公司的情况下,提高单次点击的定价,其出售房源的单次点击价上涨幅度达到27%,租赁盘源的单次点击价上涨幅度达到50%。这些中介都无法承受,何谈那些小中介。

  张磊以北京地区为例算了一笔“账”。每个中介门一般不会只配一家电商的端口,比较大型的电商平台如搜房、新浪乐居、安居客、搜狐焦点都会配全。一个门店每个月在一种端口上投入在4-5千左右,整体每个月电商投入量可能就会在1-2万。这只是一个基本量,如果门店想要在所在区域做出大的业绩,至少要投入2-3倍,房源排名才有可能更靠前,每个与电商投入会达到5万以上。据他所知,有业内的中介公司十分重视电商投入,单个门店月投入量甚至超10万元。

同时,这些中介的离去,使得安居客失去了这些大中介每个每年几千万的广告费,对安居客的生存是直接的打击。

  这样高额的支出,远超出店面租金、人员管理费用之和。有中介机构从业者回忆,在2010年开始,电商端口费用就在不断上涨,双方的谈判协商也一直持续。但在今年成交量普遍下滑的市场背景下,这个矛盾被迅速激化。

这对于这些经销商集团所组建的电商“汽车街”来说,也有警示。

  中房网不完全统计,去年以来,北京、上海、深圳、青岛、厦门、杭州、重庆、福州都曾形成中介联盟抵制安居客或搜房。其中伟业我爱我家、链接地产、易居臣信、中原地产、麦田房产、21世纪不动产等多家知名中介公司牵涉其中。

3,是否会得到厂商的支持?经销商电商跟厂商其他的渠道之间是一个怎样的关系,各自代理品牌的冲突该如何协调,这些都是实际问题。

  进展

这40多家经销商集团都是厂商各品牌的授权代理商,厂商各自维护自身的品牌和服务的独特性,而这些经销商集团所代理的品牌难免有重叠,都统一到一个平台上来提供产品和服务,难免会受到厂商的制约,各自的品牌体验如何区分?就连现在一个汽车集团做的汽车电商都存在这种问题,更何谈分散的经销商组建的这种汽车电商。

  合作关系不会摆脱

现有成熟的案例。车享网作为上汽的纯汽车电商品牌,自上线以来,一直很高调,但是实际的效果似乎不是很理想,除了更多的是集团支持的特价车之外,产品问题也一直未能得到很好的解决。

  “安居客”事件和“搜房”事件一时间迅速成为了市场关注的焦点。全国几个标志性事件的阶段性结果来看,几次逼宫的结局都以电商妥协告终。伟业我爱我家品牌负责人孔丹对中房网表示,目前对搜房给出的回应“基本满意”,几乎是当时中介联盟的诉求“无条件答应”。但在具体执行上,各地正根据差异化情况在磋商细节。

4,异地线下体验如何完善?

  可以看到,从安居客事件到搜房事件,电商在此过程中的话语权的弱势。特别在搜房董事长莫天全对此事发表的内部邮件来看,已经呈现了对电商模式的自省。二手房交易链条的生态环境正在今年发生改变。

经销商集团都有地域性特征,即使这40家经销商集团将其网点全部共享,其网点也不可覆盖到全国各地。而互联网则具有全国属性,异地客户在这个互联网汽车电商平台上如何进行线下体验,也是一个现实问题。

  中介对于电商是来钱的“大客户”,电商对于中介也是没法放弃的“小伙伴”。

据企业公开信息显示,目前汽车电商的整体渗透率并不高。2014年新车销量为2349万辆,其中通过电商渠道销售约30万辆,不足总量的1.3%。这从另一个方面也说明,汽车电商发展的空间巨大。

  美联地产透露,由电商平台带入的客流占总客流的3至5成。伟业我爱我家监测则显示,由由电商平台带入的客流占总客流的5至6成。

汽车电商这两年在中国已不是新鲜事。此前,2013年11月,上海大众开张了大众品牌和斯柯达品牌天猫旗舰店,开创整车企业涉足汽车电商先河。2014年3月27日,上汽集团打造的中国汽车市场首个O2O电子商务平台正式上线。

  只要购房人的消费习惯不改变,中介公司就不会摒弃电商平台。伟业我爱我家和链家地产均在采访中表示,抵制归抵制,未来还是回到合作的正常轨道上来。

在此期间,也有经销商集团与像汽车之家、易车等互联网企业合作进行“双11”等网上交易活动。

  但本轮的中介与电商碰撞之后,中介机构对于电商的合作定位已产生变化。孔丹表示,“之前太依赖这些平台了,现在会把更多的资源更多的力量用于自己网站的建设上”。

事实上,经销商自己做电商不可忽视一个问题,那就是我国汽车经销商集中度很低,多是各自为战,即便是建立了各自的网站,其影响力也难以同知名的第三方汽车电商平台相比,因此网民们可能更多还会选择第三方平台。

  伟业我爱我家已经为摆脱完全的电商依赖行动起来。其在此轮“大战电商”中多次强调,将大力扶持公司官方网站。尽管中介垂直网站还很难取代这些房产门户、房产网络平台,但是正如一个商家可以在大卖场里上开店铺,也可以在直接商业街开“专营店”,这两者是不矛盾的。而且,有些客户已经厌倦了平台网站上信息复杂难以筛选的体验,更乐于体验中介官网的简单直接。而这一点似乎也符合现在电商的发展趋势,品牌直营店和官网旗舰店现在越来越被人信赖。

而在此之后,有媒体报道,汽车电商存在的线上线下销售脱节的情况,也让经销商电商十分尴尬。

  不过,业内也有电商在中介“出手”之前,提出自我革新。今年2月份,乐居二手房集团推出以真实房源为基准的“认证房”营销模式。据称,其新战略中的端口产品仅占1/10的市场价格,同时易居品牌相关负责人表示,该产品限制中介公司刷新房源次数,不会引来中介公司的无序竞争。

今年开始“互联网+”在汽车流通环节一直是热点,主机厂为了适应市场环节转变,不约而同地加大了互联网领域投入,或独资设立全新平台,或联合大型电商平台开拓渠道,这也让传统4S店渠道压力倍增。

  究竟中介经纪公司希望什么样的定价机制和服务方式?孔丹指出,中介机构跟电商平台合作的过程中,端口价格应与结果匹配。电商应该根据提供服务的结果进行定价,而不是单纯的一直飙高价。目前市场上有的电商端口价格很便宜,但因为推广效果不好,中介机构并不认可。反过来说,如果市场成交良好,端口服务确实有效促进成交,中介机构也愿意为其买单。

“汽车街”如何面对这些疑问,不断完善其商业模式,带给众多消费者不一样的体验,我们还是耐心等着瞧。

  张磊判断,如果电商费用还是持续增加的话,相信未来还将有一个中介与电商的周折过程。但短期内来看,消费端还没有建立起购房人从经纪公司网站查找房源的消费习惯,因此不可能完全摆脱合作。

  与此同时,另有国内知名的大型中介公司相关负责人向中房网表示,不希望因为当前多个城市所谓的“封杀”、“围剿”事件,过分乘胜追击而影响未来合作。

  可以看到,二手房渠道商与中介机构的关系已经产生变化:中介将在话语权上比以往更加强势,不排除尝试逐渐摆脱对电商平台依赖;而电商除了思考如能合理地持续地赚钱,也在把如何提供优质服务摆在更重要位置。

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